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La ferita ancora aperta della grande bancarotta di Martinsa Fadesa | economia

L'anno 2008 è stato fossilizzato nell'ufficio di vendita dell'urbanizzazione Bella Rotja a Pego (Alicante). Come se fosse scoppiato un vulcano e non ci fosse stato il tempo di salvare nulla: gli uffici e migliaia di documenti furono abbandonati in balia del tempo e del vandalismo. Una battaglia tra natura e avidità si sviluppa attorno agli uffici di Bella Rotja. Circa 70 strutture di case bifamiliari, abbandonate, sono tenute con spilli, in attesa di un colpo di vento o di un avventato investitore per abbatterle o salvarle. Bella Rotja è una delle tante cicatrici che ha lasciato aperte dal nord al sud della Spagna, a luglio dieci anni fa, il crollo del settore immobiliare Martinsa Fadesa .

L'alloggio dell'ufficio vendite di Bella Rotja cade a pezzi nei cataloghi di vendita, nelle fotocopie del Consiglio comunale o nelle note scritte dai suoi dipendenti: "Patxi dei Paesi Baschi lo ha chiamato a causa dei blocchi di Sandra. Lui richiamerà lunedì. Carmen 06/06/2005. 18:15 ". Tra il mare di carte e detriti compare la copia di un articolo in EL PAÍS del 2004: "Il prezzo degli alloggi aumenta del 16% in un anno". A Pego tutto è stato molto veloce: il Comune ha approvato nel 2003 il piano urbanistico di Bella Rotja. La società ha costruito un'estensione di 2,3 chilometri di lunghezza in un paesaggio naturale che si affaccia sulla costa di Denia. Tutto era pronto per ospitare fino a 2000 case e un campo da golf, ma il vulcano eruttò nel luglio 2008: Martinsa Fadesa, il promotore, dichiarò insolvente e sospeso i pagamenti . Un rappresentante del consiglio comunale di Pego assicura che l'amministrazione fallimentare di Martinsa Fadesa abbia ricevuto "200 offerte d'acquisto" da Bella Rotja. Il sindaco Enrique Moll ha dichiarato nel 2016 al quotidiano Las Provincias che un investitore arabo voleva acquistare lo sviluppo per 60 milioni.

Martinsa Fadesa è nata nel giugno 2007 con la fusione degli immobili dell'uomo d'affari Fernando Martín e il galiziano Fadesa. La somma dei due ha creato il promotore spagnolo con più risorse, ricorda il professore di Esade Joan Carles Amaro. Un anno dopo il gigante cadde e la scatola di Pandora si aprì. "Per la grandezza e per il momento, Martinsa Fadesa ha un simbolismo speciale per l'impatto che ha avuto, i suoi effetti collaterali. Ha accelerato il panico e lo scoppio della bolla ", dice Amaro. La società immobiliare non ha potuto recuperare e la liquidazione è iniziata nel febbraio 2015. Fino alla gara di Abengoa, la sospensione dei pagamenti della società fondata dall'ex presidente del Real Madrid era la più grande che ci fosse in Spagna con un debito totale di 7.000 milioni. I conti della società indicano che le passività ammontavano a 5.797 milioni a marzo 2017. La lista dei creditori supera i 6.000, la principale è la banca cattiva, Sareb, con 1,3 miliardi di euro di debito.

La storia di Arriaga Associates iniziò nell'urbanizzazione di 3.000 case che Martinsa Fadesa costruì tra i campi di grano di San Mateo de Gállego, a 30 chilometri da Saragozza. Jesús Arriaga ha investito lì, ha perso i suoi soldi e l'ha recuperato dopo aver studiato la carriera legale contro il tempo. I suoi primi clienti furono colpiti dalla bancarotta di Martinsa Fadesa. Arriaga conferma che la stragrande maggioranza delle persone che hanno acquistato case non consegnate hanno recuperato i loro soldi, anche se senza interessi. Arriaga ammette che il suo investimento sembrava al sicuro: "Era un'azienda nota, sembrava solida e quotata sull'Ibex 35". Quando è caduto in concorrenza, il CNMV ha sospeso la sua quotazione. Nel 2015, è stato escluso dalla borsa e gli azionisti sono stati trasferiti sul furgone dei creditori.

Martinsa Fadesa ha venduto oltre un migliaio di case nell'urbanizzazione di San Mateo de Gállego. Di quello oggi ci sono solo 48 scheletri di cemento. La città ha 3.000 abitanti e lo sviluppo è stato progettato per ospitare 12.000 persone. Il sindaco, José Manuel González, afferma che l'unico utilizzo del luogo oggi è come una discarica incontrollata. Il consigliere conferma che vorrebbe demolire le opere di superficie e che i quasi 200 ettari dell'urbanizzazione sono stati convertiti in una fattoria a energia fotovoltaica. Le difficoltà per questo sono molte: le principali sono, secondo González, che il Consiglio comunale non ha i soldi per una lunga causa giudiziaria, i possibili compensi o il costo della demolizione, e la vendita frammentata dei lotti da parte dell'amministrazione fallimentare. Anche nei Pirenei di Lleida, il Consiglio Comunale della Torre di Capdella si rammarica della frammentata liquidazione delle terre di Martinsa Fadesa per quella che doveva essere una stazione sciistica.

La desolazione è simile a Buniel. A 16 chilometri da Burgos, questo comune di 500 abitanti vive incoronato da quella che doveva essere la Ciudad Jardín Soto del Real. L'urbanizzazione arrivò prima che le 1.600 case proiettassero. I conigli e il saccheggio dominano il posto; Tutto ciò che potrebbe avere un valore riciclato, è stato rubato. Il sindaco, Roberto Roque, avverte che è pericoloso attraversare l'area perché mancano tutti i coperchi delle fogne, dell'acqua e dei pozzetti e gli elementi costitutivi sono in condizioni terribili.

Lo spreco della promozione a Buniel ora sono di proprietà di Martinsa Fadesa e banche come BBVA, Sareb o Sabadell. La compagnia deve 800.000 euro al concistoro. Roque critica che nessun rappresentante delle entità bancarie risponde alle sue richieste di dialogo. Il sindaco di Buniel, come quello di San Mateo, si rammarica che i proprietari ignorino le loro affermazioni per stabilire misure di sicurezza e manutenzione nei lotti. Ma Roque pensa anche che il disastro di Buniel avrebbe potuto essere maggiore: "Se Martinsa Fadesa fosse caduta sei mesi dopo, ora forse avremmo avuto 200 residenti lì, ai quali dovremmo dare il servizio.


 Veduta aerea di case costruite e abbandonate nell'urbanizzazione di Costa Esuri ad Ayamonte (Huelva) vedi galleria fotografica
Veduta aerea di case costruite e abbandonate nell'urbanizzazione di Costa Esuri ad Ayamonte (Huelva)

Josep Roca, direttore del Centro per la politica agraria e le valutazioni dell'Università Politecnica della Catalogna (UPC), sottolinea che i comuni non sono innocenti. Roca ricorda che la legge sulla liberalizzazione del territorio, nel 1998, è apparsa di fronte a molte sequenze come El Dorado. Arriaga sottolinea che gli obblighi delle amministrazioni pubbliche di sorvegliare la sostenibilità finanziaria di queste promozioni, nonché di quelle degli enti bancari, sono falliti. Roca ritiene che non sarebbe irragionevole demolire le promozioni senza uso, e afferma che nel caso di un'urbanizzazione con condizioni migliori per sopravvivere, "dobbiamo prendere in considerazione il costo della fornitura di servizi come acqua, rifiuti". "Anche se esiste una domanda", sottolinea Roca, "è necessario analizzare se il costo della sostenibilità per la regione è ragionevole".

La promozione Mirador del Ebro, a L'Aldea (Tarragona), entra nei parametri dei cadaveri di Martinsa Fadesa che è più fattibile per resuscitare. Le sue quasi 1.000 case, per metà costruite, sono a dieci minuti dalla spiaggia, di fronte all'ingresso dell'autostrada e alla vicina stazione ferroviaria. Il Consiglio comunale e la Generalitat mantengono i contatti con Santander, proprietario del terreno. Il sindaco di L'Aldea, Dani Andreu, ha dichiarato lo scorso febbraio che c'era un principio di accordo con il fondo immobiliare Blackstone per acquisire lo sviluppo, e si aspettava che si materializzasse questa primavera. Andreu non vuole fare nuove dichiarazioni fino a quando l'operazione non viene decisa. Nel frattempo, le strade del Mirador del Ebro continuano in silenzio e in ritirata, l'immagine desolata di una città vuota e assediata di fronte alla minaccia del saccheggio.

Gradualmente solleva il volo

Due grandi urbanizzazioni di Martinsa Fadesa, Costa Miño Golf (A Coruña) e Costa Esuri, a Ayamonte (Huelva), si alzano lentamente con l'intervento di municipi e residenti. Nieves Gómez, presidente della Neighborhood Association di Costa Esuri, spiega che il complesso ha una popolazione permanente di 3.000 abitanti e 8.000 in estate. Il progetto prevedeva di ospitare circa 20.000 residenti. Gómez e suo marito hanno acquistato la casa dei loro sogni nel 2013 per 80.000 euro, quando il prezzo originale era 300.000, dice Gómez. I vicini hanno insistito affinché il municipio di Ayamonte installasse una linea regolare di autobus, lo scuolabus e si aspettassero che fosse conforme all'espansione dell'asfalto, al miglioramento degli alberi e all'installazione di un impianto di trattamento delle acque reflue. Gómez ammette che mancano servizi commerciali e ricreativi. Ciò dipende da un investitore che tira avanti con il centro commerciale, abbandonato, i due alberghi in programma e un secondo campo da golf. "La scuola, la clinica medica e il centro sociale sono stati pianificati, ma sappiamo che, al momento, non sono fattibili", ammette Gomez.

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